我国有关“城市运营”的概念出现在20世纪中后期，是基于积累城市发展所需资金提出的，比国外晚20年。它是指政府及其他相关主体在充分认识城市资源基础上，以增值为目的，把城市作为组合化的国有资产，运用政策、市场和法律手段进行整合、优化、创新，其实质是以市场化的手段进行城市综合资源的优化配置和整合的一种商业化经营行为。
　　一直以来，由于土地增值带来的巨大效益，我国城市运营的本质体现在土地运营上。最近几年，随着新型城镇化的推进、原有竞争优势的消失以及城市发展理念的转变，重在短期利益的土地发展模式难以为继，而产业和项目运营所产生的长期收益，成为了政府关注的重点。因此，对于市场化机制下产生的特色小镇来说，其运营更需要我们站在新的高度，提出新观点、新模式，架构新的运营体系。
　　运营理念转变
　　特色小镇运营理念的转变，源于城市发展理念及开发建设主体的转变。几十年来，政府一直是城镇建设的推动者与核心运营主体，既是所有者，又是经营者，还是管理者和监督者。因市场取代政府成为资源配置中的决定力量，这也就决定了城市运营必须在理念上发生转变，同时运营主体、运营客体以及收益模式也要随之转变。
　　第一，核心运营主体的转变，从政府主导转变为市场主导。这其中又分为4种模式：政府主导、政府与企业联动发展、以企业为主导、以非营利的社会组织为主体。
　　政府主导模式中，一般政府全权负责投资建设运营，或者政府负责投资，委托运营商建设运营。这一模式适合财政力量雄厚，运营能力或把控能力强大的政府。优势是政府拥有绝对的控制权，推动进展快；劣势是政府财政压力大，同时也面临着后期运营的大量投入。
　　在政府与企业联动发展模式中，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，并通过市场化方式，引进社会资本投资建设，许诺投资方在一定时间段内拥有经营权，到期后再归还政府。这一模式适合于财政相对有困难的政府，优势是缓解了政府的财政压力，劣势是所有权与经营权的分离，导致参与企业的短视行为，同时回收后对政府来说仍然是一个较大的包袱。
　　以企业为主导的模式，则是由某一企业或多家企业联合完成投资建设运营，通过政府购买或用户付费获取收益，受政府的管理和监督。这一模式适合于资金及运营能力均强大的企业，优势是减轻政府财政压力，激发市场活跃度，劣势是需要有持续的盈利模式。
　　而采取以非营利的社会组织为主体的特色小镇运营比如在国外的一些城市，由市民组建一个管理委员会进行管理，这也是以后特色小镇运营可借鉴的一个模式。
　　第二，运营客体的转变，从土地为重转变为产业为重。长期以来，土地一直是城市运营中的主要对象，也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧，越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地，还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目，要进行房产开发，最后进行产业整合和运营整合。因此，新形势下的城市运营客体可以概括为：以产业为主导，以土地为基础，以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。
　　第三，收益模式的转变，从土地收益转变为综合收益。以土地为经营客体的模式，决定了政府以土地出让为主要来源的收益模式。而新形势下，多条运营线的展开，已经使得特色小镇的收益除了来自土地一级、二级开发之外，还包括产业项目的运营收益、二级房产的运营收益及城市服务的运营收益等。这一收益模式已经不再依赖于土地财政，而是一种可自我供血、可长期持续的合理架构。
　　五阶段运营
　　特色小镇的形成不是一蹴而就的，它的诞生是一个错综复杂的过程，需要土地、产业、城镇、服务、法制等多个方面的配合与交织。为了方便分析小镇的运营过程，我们将特色小镇的开发分为土地一级开发或代开发期、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期、土地二级开发期5个发展阶段。每一个阶段都对应着不同的资源形态，有着不同的运营要点及目标。
　　特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与产业发展、项目开发结合在一起，因为产业的价值决定了土地的价值。因此，笔者建议，土地一级开发必须结合产业项目开发，结合土地二级开发，只有这样才可能真正获取一级市场的利润。
　　土地一级开发或代开发期的运营要点，在于顶层设计和政策法制层面：顶层设计层面，做好城市规划和产业规划，确定小镇未来的发展方向；政策法制层面，出台土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制，保证小镇的顺利推进。
　　“特色产业”的发展方向确定后，就是要围绕这一产业，通过项目及载体的开发建设，形成产业的开发、培育及集聚，最终打造产业集群，实现产业价值。产业项目开发是其中的第一步，即紧抓产业链上的核心环节，在尊重市场及产业发展规律的基础上，集中人才、创业团队及资金等优势条件，集中攻破产业开发的各种难题，形成产业项目发展条件的聚集。
　　因此，产业项目开发期的运营要点，在于对接国内外优势的科研及教育资源，一方面通过科研成果的孵化，促进技术向生产力的转化，另一方面通过专家学者的研究，突破产业发展技术上的一些难题，同时还可以完成人才的培育及输送，形成产业可持续发展的后备力量。
　　当产业初步开发完成，形成一定的特色优势及产业价值后，就进入到了产业的培育阶段。这里所说的培育还是围绕产业的核心部分展开的，主要目的在于培育和扶持有效的产业项目和企业主体，形成规模化的经营效益。
　　在这一时期，运营重点在于相关政策的大力扶持，包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、科研补贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢，对一些重点品牌或企业进行大力支持，引导他们与产业链条上的其他小型主体建立互补、合作、共赢的关系，发挥龙头企业的引领带动作用。
　　在产业链整合期，特色小镇围绕主导特色产业，利用整合手段，使特色产业、旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接，构建一个有价值有效率的产业集群。其运营重点在于打通产业链上下游及各相关产业之间的壁垒，有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段，实现产业之间的有效聚集，形成带动作用更强、效益更好的产业集群式发展。
　　随着产业链整合逐渐完成，特色小镇也进入了土地二级开发期，即产城融合共建期，这是新形势下特色小镇发展的必经阶段。产业大发展，吸引大量就业人群集聚，进而产生了对居住、教育、医疗及第三服务业的大量需求。基于“产城人”一体化的发展目标，就需要通过土地的二级开发，实现综合服务配套的升级，包括居住配套、商业配套、教育配套、医疗配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等等。
　　这一时期的运营重点在于综合考虑城市发展、旅游发展、产业发展、政策的扶持和制约等因素，实现产城一体化开发，防止以城镇运营之名，行地产开发之实。